Documenti che servono per procedere alla compravendita
A) Ultimo rogito dell'immobile in esame, documento d'identità nonché codice fiscale del venditore dell'immobile.
B) Planimetria catastale dell'immobile.
C) Certificato catastale di identificazione delle rendite (serve a calcolare l'imposta di registro).
D) Estratto per sunto dell'eventuale atto di matrimonio di chi vende (si tratta di un documento in carta semplice che viene rilasciato dal Comune).
Questo documento è necessario per verificare l'eventuale comunione dei beni dei coniugi.
Entrambi debbono acconsentire alla cessione dell'immobile firmando assieme già dal preliminare.
E) Dichiarazione dei redditi di chi vende.
Serve a verificare se l'immobile sia stato dichiarato o meno.
F) Eventuali contratti d'affitto che siano in essere oppure disdetti da poco.
La loro verifica serve in quanto la legge prevede un "diritto di prelazione" a beneficio dell'affittuario.
G) Occorre fare (o far fare ad altri soggetti, come un notaio) indagini ipocatastali finalizzate a verificare se ci siano ipoteche e/o "trascrizioni pregiudizievoli" su un determinato immobile.
Si può chiedere al Comune un documento che dichiari la "correttezza urbanistica" dell'immobile oggetto della compravendita.
Molti comuni italiani non sanno neanche che cosa sia questo certificato.
H) Certificato di abitabilità, necessario nel caso di compravendita di un immobile ad uso abitativo.
E' un documento indispensabile che il venditore ha l'obbligo di consegnare al compratore (vedi l'articolo del Codice Civile numero 1477 comma 3).
Questa obbligazione è a carico del venditore senza nessuna distinzione fra costruttore e successivi proprietari.
Per i molti che non lo sanno, il rogito non costituisce necessariamente un atto pubblico (tuttavia si può pretendere che sia fatto come atto pubblico), ma può essere una scrittura privata autenticata.
Il notaio effettua il riconoscimento delle parti firmatarie e se ne assume formalmente la responsabilità.
Dopo la firma del rogito l'acquirente non è ancora il proprietario dell'immobile in esame.
Si diventa di fatto proprietari dell'immobile solo dopo che è stata effettuata la trascrizione del rogito stesso presso i registri immobiliari.
Il rogito può non essere stipulato come atto pubblico perché la scrittura privata è leggermente più cara e, soprattutto, perché in situazioni poco chiare il notaio non si vuole assumere eccessive responsabilità.
L'operazione che certifica che è avvenuto il passaggio di proprietà è, come già evidenziato, la trascrizione del rogito effettuata nei registri immobiliari.
E' già successo in passato che dei truffatori vendessero lo stesso immobile, in un brevissimo lasso di tempo, a più persone presso più notai incassando ogni volta denaro.
In questo caso l'immobile diventa di proprietà del primo soggetto il cui rogito è stato trascritto nei registri immobiliari.
Al notaio sono state riconosciute delle responsabilità da parte della Cassazione (sentenza numero 566 del 19/1/2000) in caso di ritardo da parte sua nel procedere alla trascrizione.
Il Codice Civile offre (dall'1/1/1997) un modo di tutelarsi consentendo di trascrivere anche il preliminare di compravendita nei registri immobiliari.
Questo va a beneficio della tranquillità del compratore per l'intero periodo compreso fra compromesso e rogito poiché, in caso di incidente o controversia, si risale alla prima data di trascrizione effettuata.
Pure il notaio più professionale può non essere in grado di verificare effettivamente determinati problemi di un immobile (ad esempio inerenti la regolarità urbanistica).
Può quindi trovarsi a poter solo chiedere a chi vende una dichiarazione che attesti che l'immobile oggetto della compravendita è libero da qualsiasi abuso.
Qualora il rogito venga predisposto dalle controparti oppure da altri professionisti il notaio può persino non essere tenuto all'effettuazione di controlli ipotecari.
Anche la Cassazione, con sentenza 475/94, ha riconosciuto questa diminuita responsabilità.
Notevoli noie e problemi burocratici possono venire a crearsi nel caso in cui vengano battuti dati sbagliati all'atto del rogito.
Per questo è doveroso pretendere di poter leggere di persona il documento ed il farlo senza fretta.
I costi del notaio in un atto di compravendita immobiliare non sono esattamente predeterminabili pur esistendo un tariffario nazionale.
E' inappropriato considerarli una sorta di "imposta fissa".
Lo stesso tariffario distingue molte prestazioni singole attribuendogli un costo che varia fra un determinato minimo ed un determinato massimo.
Se si vuole davvero risparmiare occorre confrontare pazientemente i vari studi notarili.
Al notaio, allorché ha compiuto il rogito, spettano fondamentali adempimenti sia burocratici che fiscali.
E' suo compito occuparsi della registrazione del rogito stesso alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, con annesso pagamento dei tributi fiscali che sono previsti per la transazione immobiliare.
La presentazione del rogito alla Conservatoria deve avvenire in duplice copia.
L'originale sarà trattenuto dallo stesso ente, invece la copia sarà riconsegnata al notaio riportando su di essa il relativo numero di registrazione.
Detta copia sarà a sua volta duplicata e verrà consegnata sia una al compratore che una al venditore, riportando i rispettivi tributi.
Il notaio presenterà nella Conservatoria una "Nota di trascrizione" nella quale sono presenti i vincoli che vengono creati sull'immobile dal contratto di compravendita.
Il notaio provvederà anche all'iscrizione delle ipoteche relative all'eventuale mutuo e si occuperà inoltre degli altri eventuali diritti reali sorti dal rogito come possono essere usufrutto, diritto di abitazione, servitù, enfiteusi eccetera.